Le Pinel Plus ou le Super Pinel est le dispositif qui remplace le Pinel classique à partir de 2024, selon l’annonce de la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon. Ces deux dispositifs fonctionnent sur une base quasi identique, mais les exigences en matière de construction sont plus rigoureuses pour le Pinel Plus. Par ailleurs, ce dernier conserve les taux initiaux de la loi Pinel qui sont de 12%, 18% et 21% pour une durée d’engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Rappelons que le dispositif vise à encourager l'investissement locatif dans des logements neufs et performants sur le plan énergétique.
Les conditions d'éligibilité du dispositif Pinel Plus
Sur l’usage de l’immobilier
L’immobilier doit être un immeuble collectif à usage d’habitation principale dont les loyers sont calculés de manière à ne pas excéder certains plafonds. Ainsi, l’accès au logement est soumis à l’examen du revenu fiscal de référence des locataires.
Sur les zones éligibles
Les zones d'investissement éligibles sont celles dont la tension locative est élevée : zones A, A bis, B1, de même que dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Contrairement aux zones tendues, il n'existe pas de liste exhaustive pour ces derniers, cependant, l'éligibilité dépend de la classification du quartier par l'Etat. Pour savoir si un QPV est éligible au Pinel Plus, il est nécessaire de se référer à la liste actualisée des quartiers recensés par l’Agence Nationale pour la Cohésion Territoriale (ANCT) qui est mise à jour chaque année et est accessible sur son site officiel. La classification des QPV est révisée tous les 5 ans.
Notons qu’environ 4400 QPV sont répartis sur l'ensemble du territoire français et que le statut QPV peut s'appliquer à l'ensemble d'une commune ou à un quartier spécifique.
Sur les exigences de performance énergétique du logement
Parmi les fondamentaux de la loi Pinel Plus : favoriser la transition énergétique. Si l'attractivité fiscale est souvent mise en avant, il est crucial de comprendre les exigences de performance énergétique imposées aux logements Pinel Plus. À la différence du Pinel classique dont l’exigence se limitait à la conformité suivant la réglementation thermique RT 2012, le Pinel Plus sollicite un niveau de performance énergétique nettement supérieur. Les exigences de la réglementation environnementale RE 2020 interviennent et reflètent des dispositions bien plus ambitieuses.
Concrètement, cela se traduit par une consommation énergétique quasi nulle, sachant que les logements Pinel Plus devront afficher une consommation d'énergie primaire inférieure à 0 kWhEP/m²/an. Ceux-ci deviennent ainsi des bâtiments à énergie positive (BEPOS), c’est-à-dire des habitats dits passifs, qui produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment.
Sur les critères de qualité d'usage du logement
L'espace intérieur, la surface minimale, l'exposition et l'orientation jouent un rôle crucial dans la création d'un habitat plus confortable et durable pour les locataires.
Les surfaces minimales sont déterminées en fonction de la typologie du logement :
- T1 : 28 m²
- T2 : 45 m²
- T3 : 62 m²
- T4 : 79 m²
- T5 : 96 m²
L'espace intérieur d'un logement Pinel Plus doit respecter une hauteur sous plafond minimale de 2,70 mètres, garantissant une sensation d'espace et de luminosité accrue. La double orientation est exigée pour les logements de 3 pièces et plus, de même que la présence d’espaces extérieurs privatifs tels que terrasse et balcons.
Pour conclure, le Pinel Plus se caractérise par ses contraintes accrues et par conséquent, par un coût d’investissement assez élevé. Cependant, les taux de réduction d’impôt sont plus importants que ceux du Pinel classique qui est d’ailleurs prévu s’éteindre le 31 décembre 2024.
