L’investissement immobilier se démocratise avec la pierre-papier, grâce au coût très abordable de leur ticket d’entrée. Plusieurs sous-familles de ces placements sont proposées aux investisseurs, avec chacune ses avantages et ses limites. Si l’on réalise un comparatif entre ces placements, ce sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui les emportent. Ce, notamment du fait d’un niveau de risques moins élevé, faisant de ces actifs des placements sécurisés, comparés aux autres véhicules immobilier-papier tels que les OPCI et les SIIC.
Les SCPI ne sont pas soumises aux incertitudes du marché boursier
À la différence de ces deux placements susmentionnés, les SCPI sont décorrélées du marché boursier. Leurs performances reposent en effet sur la santé du marché immobilier. Les SCPI ne sont pas des foncières cotées comme les SIIC, ni des placements hybrides faisant intervenir des valeurs mobilières comme les OPCI.
C’est donc le marché immobilier qu’il faut surveiller ; celui-ci ne subit que peu de variations. Les critères à analyser sont les cycles et les opportunités qui en sont issus (certaines SCPI exploitent ces cycles en y adaptant leur stratégie). Les effets des contextes inflationnistes sont aussi à considérer, du fait de leur incidence sur les prix.
Les parts de SCPI peuvent être cédées et revendues sur le marché secondaire sans l'influence des variations de l’offre et de la demande.
Les SCPI sont diversifiées sur plusieurs niveaux
Les facteurs rendant aux SCPI leur caractère sécurisé sont leur diversification sur plusieurs niveaux :
- en typologie : les immeubles sont des locaux à usage de bureaux, de logistique, des murs de commerce et de boutique. D’autres actifs acycliques viennent rejoindre le parc, tels les établissements de santé et d’éducation. Les SCPI comptent également des immeubles résidentiels dans leur patrimoine, montés avec des dispositifs fiscaux
- en locataires : ceux-ci exercent dans différents secteurs d’activité, permettant de répartir les risques en cas de crise économique. Les baux sont longs et fermes
- en répartition géographique : les immeubles sont acquis en Île-de-France et dans les régions françaises, pour la majorité des SCPI. Cependant, les frontières reculent avec les investissements en zone euro, voire hors zone euro. Ce qui représente un autre bouclier de sécurité en cas de bouleversement économique planétaire.
Les rendements sont stables et les dividendes sont garantis
Les SCPI délivrent des taux de distribution stables et élevés :
- en moyenne 4.3% pour les SCPI de rendement, TD pouvant aller jusqu’à 6.2% pour les SCPI à stratégie innovante
- entre 3.1% et 3.7% pour les SCPI fiscales qui reposent sur de l’immobilier résidentiel et dont la vocation est de générer de la réduction d’impôt
Si l’on compare cet indicateur de performance avec ceux des autres placements pierre-papier, (SIIC et OPCI), les rendements pour ces derniers sont très volatils et imprévisibles, du fait de l’influence des marchés boursiers. Ceux-ci sont vulnérables aux krachs ou encore aux éventuels retournements de cycle économique, générant des valeurs négatives.
En ce qui concerne les dividendes, ceux-ci sont versés régulièrement, ce qui constitue un des autres aspects intéressants de la SCPI. Rappelons que les loyers peuvent être libellés en devises étrangères, pour les SCPI internationales. Toutefois, la majorité de ces revenus locatifs sont versés en euros – une grande partie du patrimoine étant concentrée en Europe, ce qui met les investisseurs à l’abri des éventuels risques de change – à la différence des SIIC qui investissent à grande échelle à l’international.
Pour conclure, toujours bien analyser les risques que vous encourez avant d’investir dans la pierre-papier : la société de gestion vous remet le document clé d’investissement (DCI) dans lequel vous trouverez toutes les informations à prendre en compte avant de franchir le rubicond.
