Et si vous investissiez dans l’immobilier physique, malin ? Il est en effet question de vous associer à d’autres investisseurs qui souhaitent également tirer profit de tous les avantages que procure la pierre.
Parmi les solutions les plus intéressantes : investir en démembrement ou devenir propriétaire en pleine propriété via une société civile.
Rappel sur le bien indivis, ses avantages et ses inconvénients
L’immobilier indivis appartient à deux ou plusieurs propriétaires, qui sont alors membres de cette indivision. Parmi les avantages : l’acquisition est supportée par plusieurs associés, ce qui en amoindrit le coût final. Solution pertinente donc pour ceux souhaitant profiter de l’immobilier physique en fonction de leur contribution financière, à partir de laquelle leur quote-part est déterminée. De même, le prêt bancaire pourra être débloqué plus rapidement grâce à la collecte de tous les fonds qui va amoindrir considérablement le montant du crédit. Autre avantage d’acquérir un bien en indivision : les risques locatifs sont supportés par tous les associés.
Parmi les inconvénients : l’impossibilité de revendre sauf avec l’accord à l’unanimité de tous les associés. D’où la nécessité de monter une société civile, comme nous le verrons plus loin dans cet article.
S’associer pour un achat en démembrement
L’achat en démembrement fait intervenir deux associés : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Acheter en démembrement permet également de répartir le prix de l’acquisition entre ces deux associés. Le plus : profiter d’une importante décote. C’est-à-dire que les coûts sont supportés à deux certes, en plus de leur revue à la baisse, avec une décote pouvant aller jusqu’à 35% du prix initial. Plus le démembrement est long, plus la décote est importante.
Voici le mécanisme de ce montage qui est temporaire :
- l’usfruitier est celui qui profite immédiatement des loyers, pendant toute la durée du démembrement. Une fois le montage expiré, il n’aura pas besoin de s’alourdir des procédures de la revente, car il n’en détient que l’usufruit et celui-ci est transmis d’office au nu-propriétaire. Parmi ses obligations : l’entretien du bien afin d’en conserver l’état. Il ne peut décider seul de revendre le bien
- le nu-propriétaire est celui qui dispose des murs de l’immobilier, sans prétendre aux loyers. Il devient pleinement propriétaire à l’extinction du démembrement seulement. C’est donc à partir de ce moment-là qu’il encaisse les loyers, s’il décide de continuer la mise en location, ou de convertir le bien en résidence principale. Les avantages pour le nu-propriétaire : il détient ce dernier sans avoir à payer d’IFI (impôts sur la fortune immobilière), de taxe foncière, de taxe d’habitation. De plus, il devient pleinement propriétaire, à terme, sans qu’une formalité supplémentaire soit requise.
À retenir donc, que cette option est destinée à exploiter de l’immobilier de manière temporaire par deux associés, tandis qu’un seul d’entre eux devient définitivement propriétaire, à la fin du démembrement : le nu-propriétaire. Bien analyser les attentes et les objectifs patrimoniaux de chacun, avant de s’engager.
Devenir propriétaire par le biais d’une société civile
Parmi les sociétés civiles qui supportent l’indivision : la société civile immobilière (SCI) et la SARL de famille. Le bien est alors piloté par un gérant qui est désigné par les associés, tandis que ces derniers gèrent des parts. Celles-ci peuvent être transmises ou revendues, sans incidence sur la gestion du bien immobilier.
Si la SCI est ouverte à tous, la SARL de famille est plutôt réservée à un cercle fermé : les membres d’une même famille. Ceux-ci doivent avoir un lien de parenté proche, en ligne directe : parents, frères et sœurs. À noter que ce montage est destiné aux LMNP (locations meublées non professionnelles), dans la mesure où celles-ci sont considérées comme étant une activité à vocation commerciale.
